新闻中心讯（记者 袁灏宸 李洋洋）“全国新房市场量逐步见顶，二手房市场逐步崛起，一线及核心二线城市换房成了‘新刚需’。在大多数国际主要大都市中，租赁人群占比较高，但在中国尚存较大空间，大力发展和完善房屋租赁市场，至少可解决2亿新增城镇人口的住房问题。” 9月21日，中国银行业协会首席经济学家巴曙松做客武汉工商学院“中部金融讲坛”时指出，城镇化是中国经济发展的一个新特点，中国城镇化的未来，将会非常显著地影响到房地产行业，特别是针对单身人口、老龄人口、流动人口近期需求的满足，国家要与时俱进，由流量开发向存量运营方面转型，以满足不同城市群体的居住需求。

图为中部金融讲坛现场  摄影：冯哲昊

本次活动由张培刚发展经济学研究基金会、湖北省银行协会主办，武汉工商学院、华中科技大学经济学院联合承办，讲座的主题是“中国城镇化的新特征与房地产市场的新趋势”。湖北省随州市委常委、纪委书记郑军，武汉工商学院党委书记刘生元、办公室主任狄奥，以及一百余名金融专业的老师和同学们聆听了本次讲座。讲座由刘生元书记主持。

图为党委书记刘生元主持会议  摄影：谭艳

巴曙松表示，不管是从改革开放40周年，还是建国70周年来看，都是中国城镇化发展的一个过程，尤其是改革开放的40年，是中国城镇化快速推进的40年，整个城镇人口新增6.4亿，相当于新增了5个日本、2个美国。特别是90年代以后，我国一直保持着强劲的势头，美国城市化率由10%提升到50%用时约80年，而中国只用了一半的过程就完成了这个进程，中国的城镇化逐步呈现出时间高度压缩、速度快、集中度高等特点。

图为巴曙松教授正在讲座  摄影：冯哲昊

巴曙松引用了邓小平同志在《澳门美高梅金殿,手机赌钱游戏建筑业和住宅问题的谈话》里的一句话“澳门美高梅金殿,手机赌钱游戏住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。”他认为，回顾城市化浪潮下的房地产市场发展历程，住房投资权下放给单位，引发了一轮投资热潮。1980年到1998年的第一次房改，使住房投资的主体从政府变成单位，不同类型住房的当年新建住房竣工建筑面积占比更加趋于合理化。1978年到1998年20年之间共建设46亿平城镇住宅，人们的住房条件得到了显著的改善，而1998年开始的第二次房改，使住房全面走向市场化，全年取消福利分房的政策也快速开启了住房投资的浪潮，使住房金融化。几轮房改，使得市场基本告别了短缺，但“核心城市房价过高、增长过快，年轻人买房压力大”等问题也变得更加突出。

图为学生正在提问  摄影：谭艳

巴曙松还特别指出了中国城镇化的新趋势。他谈到，中国的城镇化率接近60%，正处于快速城镇化的后半段，但城镇化速率仍然居于较高水平。从目前不同模式的趋势推测，2030年可能将是分水岭，人口的流动格局将由东西梯度向多中心发展，在未来十年内城镇人口也将会有2亿人次的提升；而新增的城市群分布会由主要核心城市群引领，新结构会逐步形成双效应驱动。

“商品的数量和价格是成反比的，而如今房价越高，买的人却越多，应如何看待这个现状？”巴曙松认为，要看购买需求是投资需求还是自用需求，如果投资性需求占比大，把房子作为金融资产来投资，那就要把融资性的需求遏制住，让房子体现其基础属性，就像习总书记说的——“房子是用来住的，不是用来炒的”。

图为讲座合影  摄影：谭艳

政府应如何保障应届毕业生的买房需求？巴曙松表示，首先，中国和发达国家首次置业人群的年龄对比太过于年轻化，这一点值得反思。其次，在全世界一线城市来说，想要买得起房子，对任何人来说都不是一件容易的事，都需要个人奋斗和财富的积累。“当然，我们也希望政府在除了建公租房、廉租房之外，大力发展租赁业务，这才是解决现实住房问题的方法。”